闲置办公楼能解决住房危机吗 ？

在许多城市的写字楼中，人们期待已久的面对面工作的回归并没有像希望的那样实现。自大多数与工作相关的疫情限制措施被取消以来已近整整一年，商业房地产行业仍在努力填补空置的办公楼层。

2022年，写字楼空置率徘徊在12.3%，高于2019年的9.6%，接近经济大萧条时期达到的13%的高位。在一些受灾特别严重的西方城市，旧金山、纽约和西雅图，极高的空置率可能会完全掏空建筑，将城市的商业变成鬼城。

这些最近的趋势确实令人担忧，但建筑师们在这些空置的办公空间中看到了解决城市面临的另一个问题的潜在解决方案：住房短缺。

根据非营利性研究组织Up For Growth的数据，美国有380万套住房无法满足其当前的住房需求，在旧金山等城市，这意味着超过110,000套住房短缺，导致房价和租金飞涨。对更多住房的需求是显而易见的，但从头开始建设可能是一个昂贵、漫长且复杂的过程。

是否有可能像一些设计师提出的那样，将商业办公空间转变为住宅空间？

德国法兰克福Stefan Forster GmbH改造为“Lyoner Straße”住宅楼，这个将前办公区改造成充满活力的混合用途区域的试点项目，将一座废弃的14层办公楼重新设计和改造为一座17层的公寓楼。

这种类型的转换可以为许多城市问题提供解决方案。否则，空置的办公楼会找到新的永久住户，从而为商业业主和市政当局带来新的收入形式。与此同时，城市将受益于快速涌入的新的、位置优越的住房，而无需经历耗时耗力的破坏现有建筑和重建新建筑的过程。商业区居民的增加可能会成为陷入困境的市中心的催化剂，从而更有理由在这些地区投资公园、社区服务和公共交通。

这些想法的一个有趣案例研究是加拿大城市卡尔加里，这座城市的经济衰退和疫情引发的远程工作转移导致大量员工离开办公室。2021年市中心办公室空置率达到32%，高于一年前的24%，相当于111.4万平方米的空置办公空间。

在这些空置的办公楼层其中，不成比例的数量主要出现在60年代末和70年代的老化建筑中，这些建筑被标记为B级或C级，设施不如A级办公室丰富，也不太可能吸引新租户。拯救城市命运的奇迹逆转，卡尔加里冒着发现大量旧的、基本上未使用的办公空间的风险，这些办公空间很可能会被忽视。

意大利米兰，Antonio Citterio Patricia Viel设计Salano 10，多个欧洲国家已经探索了这一城市更新战略，将前办公楼改造成住宅用途涉及对立面立面的彻底重新构想。

去年，卡尔加里市委托建筑公司Gensler对市中心未充分利用的办公楼进行研究，以评估住宅改造的潜力。结果非常出人意料：在所研究的28座建筑中，Gensler得出结论，大约30%的建筑可以进行改造，可能会为卡尔加里市中心的4000人增加2000个新住宅单元。但更令人惊讶的是，研究发现这座城市最古老和最没有吸引力的办公楼存量，也就是C级办公室最适合改造，因为拆除天花板瓷砖和管道为打造明亮公寓所需的高天花板、宽敞和良好的空间让路相对容易。

在这种情况下，位于卡尔加里市中心第五大道909号的办公楼是住宅改造的理想选择。这座老化的十层、12000平方米的办公楼在过去几年里大部分时间都空置着，短期内不太可能吸引新租户，同时，建筑理想地坐落在城市商业区密集的街角，靠近众多公园、餐厅和交通枢纽，这也是住宅开发的黄金地段。

雅典希腊，Divercity Architects设计的One Athens公寓楼建筑最初设计于1957年，是标志性的希腊建筑和城市规划事务所Constantinos Doxiadis的总部，在它的命运被逆转之前，这座建筑已经废弃了20多年。

卡尔加里的建筑公司Peoplefirst Developments将此视为机遇，接受了改造而不是重建办公大楼的挑战。他们的改造项目名为The Cornerstone，计划于明年完成，将建造多达112套两居室和三居室公寓，其中40%计划以低于市场价格的价格出租。

尽管建筑在结构上基本保持不变，但它肯定不会被误认为是办公室：公司的设计包括对立面进行全面翻新，并为单元增加阳台，为即将建成的建筑带来舒适和现代的感觉。

虽然像The Cornerstone这样的办公室改造有很大的潜力，但这些项目并不是凭空实现的，地方政府和联邦政府需要齐心协力促进和加快此类项目的实施，只有这样才能激励建筑公司进行大规模改造。但总的来说，写字楼改造可以成为未来几年缓解城市住房短缺和写字楼过剩的重要工具。

编辑：Z

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